Izin Mendirikan Bangunan (IMB) : Pengertian, Tujuan, dan Cara Memperolehnya

Izin Mendirikan Bangunan (IMB) adalah izin untuk mendirikan, memperbaiki, mengubah atau merenovasi bangunan yang dikeluarkan oleh Walikota atau Pejabat yang berwenang. Berlaku selama bangunan tersebut berdiri dan tidak terjadi perubahan bentuk atau fungsi.

Pengertian IMB

IMB juga memberikan pengertian berupa izin yang diberikan oleh Pemerintah Kota kepada orang pribadi atau badan untuk mendirikan suatu bangunan yang dimaksud agar desain, pelaksanaan pembangunan dan bangunan sesuai dengan rencana Tata Ruang yang berlaku, sesuai dengan Garis Sempadan Bangunan (GSB), sesuai Garis Sempadan Sungai (GSS), sesuai Koefisien Dasar Bangunan (KDB), sesuai Koefisien Luas Bangunan (KLB), sesuai dengan syarat-syarat keselamatan yang ditetapkan bagi yang menempati bangunan tersebut.

Mendirikan Bangunan adalah pekerjaan mengadakan bangunan sebagian atau seluruhnya termasuk pekerjaan menggali, menimbun, atau meratakan tanah yang berhubungan dengan pekerjaan mengadakan bangunan.

Selain itu, ada istilah Retribusi Izin Mendirikan Bangunan yaitu: Pembayaran atas pemberian IMB termasuk mengubah atau membongkar bangunan oleh Pemerintah kepada orang pribadi atau badan.

Dari keterangan di atas, kita dapat mengetahui beberapa hal:

1. Diberikan oleh Pemerintah Kota.

IMB merupakan produk dari pemerintah dan lembaga yang berwenang untuk menerbitkannya. Tak ada lembaga lain yang berhak untuk menerbitkannya. Penerbitan oleh lembaga lain dianggap ilegal atau tidak sah.

2. Kepada orang pribadi atau badan.

IMB dapat diberikan kepada seseorang saja atau kepada badan seperti perusahaan atau organisasi. Untuk mendirikan bangunan yang dimaksud. Jadi, kita mendapatkan IMB agar kita bisa secara legal memulai kegiatan pembangunan suatu bangunan.

Hal di atas menjelaskan bahwa IMB bertujuan agar segala desain, pelaksanaan pembangunan, dan bangunan sesuai dengan peraturan-peraturan dan ketentuan-ketentuan yang berlaku. (Ketentuan yang berlaku tepatnya di setiap pemerintah daerah, meskipun aturan-aturan ini relatif sama di setiap daerah yang ada di Indonesia). Hal ini, sangat penting untuk alasan keamanan dan keselamatan.

Aturan-aturan tadi dikeluarkan dengan melihat beberapa hal seperti:

• Garis Sempadan Bangunan (GSB), adalah batas halaman terdepan atau batas pemetakan atau batas penguasaan jalan.
• Garis Sempadan Sungai (GSS), adalah garis batas luar pengamanan sungai. 
• Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Luas Bangunan (KLB). 

Sebelum memulai mendirikan bangunan, rumah sebaiknya memiliki kepastian hukum atas kelayakan, kenyamanan, keamanan sesuai dengan fungsinya. Ternyata, IMB tidak hanya diperlukan untuk mendirikan bangunan baru saja, tetapi juga dibutuhkan untuk membongkar, renovasi, menambah, mengubah, atau memperbaiki yang mengubah bentuk atau struktur bangunan. IMB sendiri dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat (kelurahan hingga kabupaten).

Dalam pengurusan IMB diperlukan pengetahuan akan peraturan-peraturannya sehingga dalam mengajukan IMB, informasi mengenai peraturan tersebut sudah didapatkan sebelum pembuatan gambar kerja arsitektur.

Maksud dan tujuan dari IMB 

Pemberian IMB dimaksudkan untuk:

• Pembinaan. Pembangunan sebuah bangunan memerlukan pembinaan. IMB dimaksudkan agar lembaga yang berwenang dapat membina orang atau badan yang bermaksud membangun agar dapat membangun dengan benar dan menghasilkan bangunan yang sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku.
• Pengaturan. Bangunan-bangunan perlu diatur. Pengaturan bertujuan agar menghasilkan sesuatu yang teratur. Pembangunan perlu memperhatikan peraturan peraturan yang berlaku. Jarak dari jalan ke bangunan, luas ruang terbuka, dan lain-lain perlu diatur. Tanpa pengaturan, bangunan-bangunan akan semakin semrawut dan tidak memperhatikan kaidah-kaidah yang berlaku.
• Pengendalian. Pembangunan perlu dikendalikan. Tanpa pengendalian, bangunan bisa muncul dimana-mana seperti jamur tanpa memperhatikan peraturan yang berlaku. Lahan yang dimaksudkan menjadi taman bisa saja diubah menjadi rumah tanpa pengendalian. Selain itu, laju pembangunan perlu diperhatikan. Pembangunan yang begitu pesat juga bisa membawa dampak buruk bagi lingkungan.
• Pengawasan atas kegiatan mendirikan bangunan oleh orang pribadi atau badan. IMB juga dimaksudkan agar segala kegiatan pembangunan sudah disetujui oleh lembaga yang berwenang dan mematuhi semua peraturan yang berlaku. Jadi, rencana pembangunan perlu disetujui terlebih dahulu sebelum bisa diwujudkan.

Tujuan Pemberian IMB adalah untuk:

• Melindungi kepentingan umum. IMB bertujuan melindungi kepentingan umum Kegiatan pembangunan yang bisa merusak lingkungan bisa saja ditolak. Terjaganya lingkungan juga merupakan kepentingan umum. Kantor tak bisa begitu saja dibangun di atas lahan hijau. Tak boleh ada rumah yang dibangun di pinggir sungai. Semua itu terjadi karena pembangunan yang dimaksud bertentangan dengan kepentingan umum masyarakat. Tak ada orang yang ingin rumahnya kebanjiran. Tak ada orang yang tak ingin menghirup udara segar.
• Memberi kewenangan kepada pemerintah daerah untuk memungut retribusi sebagai salah satu sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD). Jadi, segala bentuk pembangunan yang sudah mendapat IMB juga menyumbang pendapatan daerah. Semakin besar pembangunan berarti daerah itu juga akan mendapatkan pemasukkan yang berarti.

Selain itu, tujuan diperlukannya IMB adalah juga untuk menjaga ketertiban, keselarasan, kenyamanan, dan keamanan dari bangunan itu sendiri terhadap penghuninya maupun lingkungan sekitarnya. Selain itu IMB juga diperlukan dalam pengajuan kredit bank.

Tata Cara Memperoleh IMB

Setiap kegiatan membangun bangunan atau bangun bangunan harus memiliki IMB. Untuk mendapatkan IMB, pemohon wajib mengajukan permohonan secara tertulis kepada Gubernur, dalam hal ini Kepala Dinas melalui Suku Dinas atau Seksi PPK Kecamatan dengan mengisi formulir yang tersedia dan melampirkan persyaratan berikut ini:

Untuk Bangunan Rumah Tinggal

a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (1 lembar)

b. Fotokopi surat-surat tanah (1 set), dapat berupa salah satu dari surat sebagai berikut:

1. Sertifikat tanah, 
2. Surat keputusan pemberian Hak Penggunaan Atas Tanah oleh pejabat yang berwenang dari instansi pemerintah yang menguasai tanah tersebut.
3. Surat kavling dari Pemerintah Daerah, Walikota atau instansi lain yang ditunjuk Gubernur.
4. Fatwa tanah atau rekomendasi dari Kanwil BPN Provinsi atau Kantor Pertanahan setempat.
5. Surat keputusan Walikota untuk penampungan sementara. 
6. Rekomendasi dari Kantor Pertanahan dengan peta bukti pembebasan tanah.
7. Surat pernyataan dari instansi Pemerintah atau Pemimpin Proyek Tim Pembebasan Tanah, khusus untuk Bangunan Pemerintah.
8. Hasil sidang Panitia A yang dikeluarkan Kantor Pertanahan disertai Surat Pernyataan Pemilik bahwa tanah dikuasai dan tidak sengketa yang diketahui oleh Lurah setempat. 
9. Surat girik, disertai surat pernyataan Pemilik bahwa tanah dikuasai dan tidak sengketa yang diketahui oleh Lurah setempat. 
10. Surat Kohir Verponding Indonesia, disertai pernyataan bahwa Pemilik sudah menempati, menguasai tanah Verponding tersebut selama 10 tahun atau lebih, baik sebagian atau seluruhnya dan tidak sengketa yang diketahui oleh Lurah setempat.

c. Untuk surat tanah, juga harus dilampirkan surat pernyataan bahwa tanah yang dikuasai dan/atau dimiliki tidak dalam sengketa pemohon.

d. Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Gubernur, bagi yang disyaratkan.

e. Keterangan dan Peta Rencana Kota dari Dinas atau Suku Dinas Tata Kota sebanyak minimal 7 (tujuh) lembar.

f. Peta Kutipan Rencana Kota dari Dinas atau Suku Dinas untuk Bangunan rumah tinggal pada loka si yang telah dikeluarkan IMB sebagai pengganti Keterangan dan Peta Rencana Kota (minimal 7 set). 

g. Gambar rancangan Arsitektur Bangunan (minimal 7 set). 

h. Fotokopi surat izin bekerja sebagai penanggung jawab rancangan arsitektur, kecuali untuk bangunan Wisma Kecil dan Wisma Sedang di daerah bu kan Real Estate dan bukan daerah pemugaran (1 lembar).

i. Gambar rancangan arsitektur bangunan harus dilengkapi hasil penilaian atau penelitian dari Tim Penasehat Arsitektur Kota (TPAK), untuk bangunan rumah tinggal di daerah pemugaran golongan A dan B.

j. Perhitungan dan gambar struktur bangunan untuk bangunan rumah tinggal dengan bentangan struk tur yang dominan lebih besar dari 6 m serta foto. kopi surat izin bekerja Perencana Struktur (1 lem bar). 

k. Data hasil penyelidikan tanah bagi yang disyaratkan (3 set).

Untuk Bangunan Bukan Rumah Tinggal

a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (1 lembar). 

b. Fotokopi surat-surat tanah (1 set), dapat berupa salah satu dari surat sebagai berikut:

1. Sertifikat tanah.
2. Surat Keputusan Pemberian Hak Penggunaan Atas Tanah oleh pejabat yang berwenang dari instansi pemerintah yang menguasai tanah tersebut.
3. Fatwa tanah atau rekomendasi dari Kanwil BPN Provinsi atau Kantor Pertanahan setempat.
4. Surat keputusan Walikotamadya untuk penampungan sementara.
5. Surat persetujuan/penunjukan Gubernur untuk bangunan bersifat sementara, bangunan di atas prasarana, bangunan di atas air, atau bangunan khusus.
6. Rekomendasi dari Kantor Pertanahan dengan peta bukti pembebasan tanah.
7. Surat pernyataan dari instansi Pemerintah atau Pemimpin Proyek Tim Pembebasan Tanah, khusus untuk Bangunan Pemerintah.

c. Untuk surat tanah, juga harus dilampirkan surat pernyataan bahwa tanah yang dikuasai dan/atau dimiliki tidak dalam sengketa pemohon.

d. Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Gubernur, bagi yang diisyaratkan. 

e. Keterangan dan Peta Rencana Kota dari Dinas atau Suku Dinas Tata Kota sebanyak minimal 7 (tujuh) lembar.

f. Peta Kutipan Rencana Kota dari Dinas atau Suku Dinas untuk Bangunan rumah tinggal pada lokasi yang telah dikeluarkan IMB sebagai pengganti Keterangan dan Peta Rencana Kota (minimal 7 set).

g. Gambar rancangan Arsitektur Bangunan (minimal 7 set) dan fotokopi surat izin bekerja Perancang Arsitektur (1 lembar).

h. Gambar rancangan arsitektur bangunan harus dilengkapi hasil penilaian atau penelitian dari Tim Penasihat Arsitektur Kota (TPAK), bagi yang disyaratkan.

i. Perhitungan gambar struktur bangunan dan laporan hasil penyelidikan tanah (sebanyak minimal 3 set), serta fotokopi surat izin bekerja Perencana Struktur, bagi yang disyaratkan (1 lembar). 

j. Perhitungan gambar instalasi dan perlengkapannya (minimal 3 set), serta fotokopi surat izin bekerja Perencana Instalasi dan Perlengkapannya, bagi yang disyaratkan (1 lembar). 

k. Untuk bangunan tempat ibadah, selain memenuhi kelengkapan persyaratan di atas, juga harus dilengkapi juga dengan surat persetujuan Gubernur.

Untuk Bangun-bangunan

a. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (1 lembar). 

b. Fotokopi surat-surat tanah (1 set), dapat berupa salah satu dari surat sebagai berikut:

1. Sertifikat tanah.
2. Surat Keputusan Pemberian Hak Penggunaan Atas Tanah oleh pejabat yang berwenang dari instansi pemerintah yang menguasai tanah tersebut.
3. Surat kavling dari Pemerintah Daerah Walikota atau instansi lain yang ditunjuk Gubernur.
4. Fatwa tanah atau rekomendasi dari Kanwil BPN Provinsi atau Kantor Pertanahan setempat. 
5. Surat Keputusan Walikota untuk penampungan sementara. 
6. Surat persetujuan atau penunjukan Gubernur untuk bangun-bangunan bersifat sementara di atas taman, prasarana, atau di atas air. 
7. Rekomendasi dari Kantor Pertanahan dengan peta bukti pembebasan tanah.
8. Surat pernyataan dari instansi Pemerintah atau Pemimpin Proyek Tim Pembebasan Tanah, khusus untuk tanah milik Pemerintah.

c. Untuk surat tanah harus dilampirkan surat pernyataan bahwa tanah yang dikuasai dan/atau dimiliki tidak dalam sengketa dari Pemohon serta untuk kegiatan pemagaran, pernyataan tersebut harus diketahui oleh Lurah.

d. Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (SIPPT) dari Gubernur, bagi yang diisyaratkan.

e. Keterangan dan Peta Rencana Kota dari Dinas atau Suku Dinas Tata Kota sebanyak minimal 4 (empat) lembar. 

f. Gambar rancangan Arsitektur Bangunan (minimal 4 set) dan fotokopi surat izin bekerja Perencana Arsitektur (1 lembar).

g. Perhitungan gambar rencana struktur dan laporan hasil penyelidikan tanah (sebanyak minimal 3 set), serta fotokopi surat izin bekerja Perencana Struktur, bagi yang disyaratkan (1 lembar), 

h. Perhitungan, gambar instalasi dan perlengkapannya (minimal 3 set) serta fotokopi surat izin bekerja Perencana Instalasi dan Perlengkapannya, bagi yang disyaratkan (1 lembar), 

i. Fotokopi IMB bangunan (1set) bagi yang disyaratkan, untuk bangun-bangunan yang didirikan baik di halaman, di atas bangunan, atau menempel pada bangunan.

Permohonan IMB untuk bangunan tambahan dan atau perubahan dari bangunan lama yang telah memiliki IMB, dapat menggunakan dokumen izin yang lama.

Penyelesaian IMB

Waktu Penyelesaian permohonan IMB sejak diterimanya permohonan yang telah memenuhi persyaratan dan telah membayar retribusi adalah sebagai berikut:

1. Untuk bangunan rumah tinggal atau bangun bangunan, selambat-lambatnya 25 hari kerja.
2. Untuk bangunan bukan rumah tinggal, selambat lambatnya 35 hari kerja.
3. Untuk bangunan bukan rumah tinggal dengan kriteria ketinggian dan penggunaan tertentu, selambat-lambatnya 60 hari kerja.

Waktu penyelesaian permohonan IMB tersebut tidak berlaku apabila hasil penelitian teknis dari permohonan masih memerlukan perbaikan dan atau penyempurnaan setelah adanya pemberitahuan secara tertulis dari Dinas atau Suku Dinas.

Sebelum IMB diterbitkan, Dinas atau Suku Dinas dapat menerbitkan Izin Pendahuluan, seperti sebagai berikut:

1. Izin Pendahuluan Persiapan, yaitu izin untuk melakukan kegiatan pelaksanaan pagar proyek, bangsal kerja, pematangan tanah, pembongkaran bangunan atau bangun-bangunan dan untuk pemancangan pertama.
2. Izin Pendahuluan Pondasi, yaitu izin untuk melakukan kegiatan pekerjaan pondasi yang meliputi: penggalian tanah dalam pelaksanaan pondasi, dewatering dan pemancangan pondasi bangunan atau bangun-bangunan yang diterbitkan atas permohonan
3. Izin Pendahuluan Struktur, yaitu izin untuk melakukan kegiatan pelaksanaan struktur bangunan atau bangun-bangunan yang diterbitkan atas permohonan. 
4. Izin Pendahuluan Menyeluruh, yaitu izin untuk melakukan kegiatan pelaksanaan bangunan atau bangun-bangunan sampai selesai.

Izin pendahuluan tersebut untuk bangunan bukan rumah tangga, diberikan setelah Pemohon Menyerahkan Surat Penunjukan Pemborong dan Direksi Pengawas berikut Koordinator Direksi Pengawasnya.

Penyelesaian permohonan IMB dapat ditangguhkan apabila:

1. Perbaikan maupun penyempurnaan hasil penilaian teknis belum dipenuhi oleh pemohon. 
2. Terdapat sengketa tanah dan/atau bangunan atau bangun-bangunan atau gangguan terhadap lingkungan
3. Pemohon memberikan data yang tidak benar. 
4. Adanya keputusan status quo dari instansi yang berwenang.

Penangguhan Permohonan IMB diberitahukan secara tertulis kepada Pemohon oleh Dinas atau Suku Dinas. Permohonan IMB yang ditangguhkan dapat ditolak apabila setelah lewat jangka waktu 12 bulan sejak tanggal penangguhan, Pemohon tidak menyelesaikan dan atau melengkapinya.

Terhadap permohonan IMB yang disetujui dapat diterbitkan izin berupa:

1. IMB, apabila rencana bangunan atau bangun bangunan dinilai telah sesuai dengan ketentuan teknis dan planalogis.
2. IMB bersyarat, apabila rencana bangunan atau bangun-bangunan dinilai masih perlu adanya penyesuaian teknis.
3. IMB bersyarat sementara, apabila rencana bangunan atau bangun-bangunan terletak di daerah perbaikan kampung atau MHT dan/atau dibuat dari bahan atau material dengan tingkat permanensi sementara.
4. IMB bersyarat sementara berjangka, apabila rencana bangunan atau bangun-bangunan berdasarkan penilaian teknis dan planologis hanya diberikan untuk digunakan dalam jangka waktu terbatas.
5. Izin Khusus atau Keterangan Membangun.

Izin Khusus atau Keterangan Membangun diterbitkan oleh Suku Dinas terhadap permohonan:

1. Penambahan bangunan-bangunan yang telah memiliki IMB dengan batasan sebagai berikut:

• Untuk jenis bangunan rumah tinggal yang menambah ruang, dibatasi 30% dari luas bangunan lama dengan luas penambahan maksimal 250 m².
• Untuk jenis bangunan rumah tinggal yang menambah tingkat/pemanfaatan lantai atap, dibatasi 50% dari luas lantai atap dengan luas penambahan maksimal 250 m².
• Untuk jenis bangunan sosial dan bangunan usaha yang menambah ruang untuk penggunaan utama dan atau fasilitas penunjang, dibatasi 20% dari luas bangunan lama dengan luas penambahan maksimal 500 m². 
• Untuk jenis bangunan sosial dan bangunan usaha yang menambah tingkat atau pemanfaatan lantai atap, dibatasi 50% dari luas lantai atap dengan luas penambahan maksimal 500 m² . 
• Untuk jenis bangunan industri dan pergudangan yang menambah ruang untuk penggunaan utama dan atau fasilitas penunjang, dibatasi 20% dari luas bangunan lama dengan luas penambahan maksimal 500 m².
• Untuk jenis bangunan industri dan pergudangan yang menambah tingkat termasuk mezzanine, dibatasi 50% dari luas lantai bawahnya dengan luas penambahan maksimal 500 m²

2. Perubahan bangunan yang tidak berarti berupa perubahan interior, perbaikan atap, penggantian komponen bangunan dan sejenisnya yang telah meiliki IMB dengan tetap mempertimbangkan segi arsitektur dan lingkungan.

3. Pembangunan pagar, pos jaga, rumah contoh (mock up), bedeng kerja proyek, papan reklame, perkerasan dan pembongkaran bangunan atau bangun-bangunan. 

4. Pembangunan bangunan rumah tinggal dan/atau bangunan umum sementara pada lokasi yang ditetapkan oleh Gubernur atau Walikotamadya, sebagai penampungan kegiatan usaha sementara atau pemukiman sementara yang rencana kotanya belum dilaksanakan.

5. Perbaikan dan penyesuaian bangunan yang terpotong akibat pelebaran jalan, jalur sungai, jalur kereta api, atau sejenisnya dan kondisi lapangan belum sesuai dengan rencana kota.

IMB diterbitkan berupa surat keputusan dengan lampiran:

1. Keterangan dan Peta Rencana Kota. 
2. Gambar arsitektur.
3. Perhitungan dan gambar struktur dan/atau instalasi dan perlengkapannya (bila ada). 
4. Bukti pengawasan Pelaksanaan Bangunan.